如何理解建设工程中的以物抵债？
案情简介
2014年4月1日，郎某、马某、付某签订合伙协议，约定承建A工程，郎某为负责人。2014年4月10日，A公司与第三人签订A工程施工合同，郎某为第三人委托代理人。2015年4月2日，A工程竣工。4月8日，第三人出具授权委托书，委托郎某全权办理A项目的工程决算、工程款支付等手续，工程款支付给郎某。7月20日，郎某与A公司签订商品房买卖合同，约定A公司将某房屋出售给郎某；郎某按约完成结算、验收等报告，在9月20日前A公司可以代卖所得款项支付工程款，如提前付完，则合同失效。7月25日，第三人将A工程移交。因A公司未能支付工程款，遂依约将房屋交付给郎某，郎某现已实际占有该房屋。但A公司又要求郎某依市价支付房款，郎某遂向依法起诉。
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法院判决
本案的争议焦点是，原告郎某与被告A公司签订的商品房买卖合同，是否具有相应的法律效力？依据相关法律法规之规定，依法成立的合同，自成立时生效。2015年7月20日，原被告双方自愿签订了该合同，且无法定无效情形，同时被告已将房屋交付给原告，该合同合法有效。至于原告是否已支付购房款及如何支付购房款属于合同履行过程中的问题，对于合同效力并无影响。因此，法院判决，原被告于2015年7月20日签订的商品房买卖合同有效。
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律师观点
本案中，原被告双方签订的商品房买卖合同实质上是以房款抵销工程款的意思表示，属于以物抵债的合同范畴。依据《民法典》的有关规定，只要签订合同的双方是自愿签署，且形式要件合法的，则该合同合法有效，对双方当事人均有法定效力。同时，以物抵债退还属于诺成性合同，而非实践性合同，无需一方真正将所抵之物交于另一方，并发生物权变动，只要双方达成以物抵债的合意即可。此外，以物抵债合同的效力不因禁止流质而受影响，也不因具有确认效力的法律文书（如裁判文书）而受影响。因此，本案中，原被告双方签订的商品房买卖合同是合法有效的。原告的诉讼请求应当予以支持。
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相关法律法规
《中华人民共和国民法典》第四百零一条
抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
