【广州建设工程律师】

建设工程价款优先权、银行抵押权并存，何者优先？

案情概览

A公司承包建设了B公司的1#、2#、3#厂房，因B公司欠2500万元工程款未付，双方于2014年2月20日签订《抵偿协议书》，约定以1#、2#厂房及附属部分、对应部分所占用的土地抵偿剩余工程款。

2014年4月22日、25日，B公司与甲银行签订了两份《最高额抵押合同》，以1#、2#、3#厂房及对应的土地使用权为C公司对甲银行的债务提供抵押担保，并办理了上述厂房及土地使用权的抵押登记。

因B公司未办理1#、2#厂房的产权过户登记手续，A公司诉至法院，法院于2016年4月20日判决B公司协助A公司办理1#、2#厂房产权变更登记手续。A公司于同年8月28取得案涉1#、2#厂房的房屋所有权证，但土地使用权证未办理变更登记。

得知厂房变更所有权后，甲银行提起第三人撤销之诉、执行异议、执行异议之诉等均被驳回或不予受理。

后甲银行起诉B、C两家公司，请求判令：1.C公司立即偿还甲银行债务2.4亿元；2.判令C公司不履行上述债务时，甲银行有权以B公司提供的1#、2#、3#厂房及土地抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

A公司作为第三人参加诉讼。

法院裁判

本案争议焦点：1.甲银行的抵押权能否对抗A公司的建设工程价款优先受偿权；2.A公司享有的建设工程价款优先受偿权的范围应当如何确定。

关于焦点1，B公司与甲银行签订的两份《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。且合同所涉及的厂房和土地均进行了抵押登记，有关机关颁发了房屋他项权证书和土地他项权证书，已发生法律效力。故甲银行对该两份合同中的抵押物，即B公司的1#、2#、3#厂房和土地使用权有优先受偿权。

但XX县法院作出的已发生法律效力的民事判决书，判决B公司协助A公司办理1#、2#厂房产权变更登记手续，且A公司于2016年8月28日取得1#、2#厂房的房屋所有权。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》（法释〔2002〕16号）第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，据此，A公司通过折价对案涉1#、2#厂房所享有的建设工程价款优先受偿权作为法定优先权仍然优先于甲银行的抵押权。虽然抵偿协议签订并办理过户登记后，因案涉1#、2#厂房的所有权归于A公司使得A公司对案涉厂房所享有的优先受偿权与所有权因混同可归于消灭，但因1#、2#厂房上同时存在甲银行的抵押权，且所有权的变更登记发生于抵押权设定之后，因此A公司享有的优先受偿权因对其自身有法律上利益仍得存续，不因所有权设定在抵押权之后而受影响。

对于焦点2，折价抵偿的情形下由于涉及建设工程所有权的转移，根据《物权法》第146条、147条所体现出来的房随地走、地随房走的“房地一体”处分原则，在A、B公司协议约定以建设工程折抵工程价款的情况下，用于折抵的建设工程及其对应的土地使用权应当一并作为抵偿标的物，且A公司对此享有优先受偿权。同时，根据《物权法》第182条关于“以建筑物抵押的，该建筑占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定中体现的房屋、土地单独抵押可产生房地一并抵押的法律效果的原则，在A公司与B公司约定以1#、2#厂房折抵工程价款的情况下，虽然通过法院协助执行仅办理了1#、1#厂房房屋所有权的变更登记而未办理相应土地使用权的变更登记，但也不影响土地使用权一并抵偿的法律效果，就该1#、2#厂房及相应的土地使用权均应认定为已经折价抵偿给A公司。

综上，甲银行主张对现登记在A公司名下的1#、2#厂房及相应的土地使用权行使优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。对于3#厂房及相应的土地使用权，甲银行依法享有优先受偿权。

律师评析

《合同法》第286条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权批复》第1条的规定，在房地产纠纷案件中，应当认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，不论该抵押权成立在先还是在后，均不影响这一顺位关系。

就两种权利的性质而言，建设工程价款优先受偿权是优先权的一种，与抵押权性质不同。前者是法律直接规定的权利，不能由当事人约定产生，而抵押权则是当事人约定产生；此外，建设工程价款优先受偿权不以登记为设立要件，而不动产抵押则需要登记，动产抵押未登记不得对抗善意第三人。

此外，“先来后到”的效力规则适用于性质完全相同的权利，不应当适用于建设工程价款优先受偿权与抵押权的比较。

抵押权人一方在签订合同时，应注意审查发包人、承包人间有无以房抵债等协议，还可以通过获得承包人对工程款优先权放弃或限制的承诺等方式防范此类纠纷。

法律规定

《合同法》

第286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。