【广州建设工程律师】

工程未获审批，可以主张优先受偿权吗？

基本案情

2017年1月10日，龚某和沈某签订《房屋拆建项目施工合同》，约定龚某将其房屋（建筑面积900平方米）的拆建项目发包给沈某，合同价款为500万元。

2017年8月1日，经双方结算，上述项目龚某已支付工程款100万元，尚欠400万元。

2017年8月7日，双方签订《工程竣工报告》，确认项目竣工日期为2017年7月25日，施工后的房屋面积为2000平方米。各资料齐全，达到竣工要求。

同年8月20日，双方就项目的工程价款、利息及支付时间达成《调解书》一份，约定龚某须于2017年10月前付款，否则沈某有权就项目房屋的折价、拍卖或变卖款优先受偿。

2017年9月20日，双方签订《和解协议》一份，约定龚某将项目房屋折价抵偿尚欠沈某的建设工程款和约定利息。

至2017年12月1日，因龚某未偿还上述款项，也未依照《和解协议》将抵偿房屋确权或交付给沈某，故沈某起诉，请求确认对项目房屋在建设工程价款范围内享有优先受偿权。

另查明：该项目房屋的拆建未经规划、建设部门审批。

法院审理

 原告沈某认为：因龚某未能按期支付工程款，亦未将项目房屋抵偿给自己，且就该房屋的优先受偿权尚在6个月期间内。

 被告龚某认为：建设工程价款优先受偿权系法定权利，尊重法院的裁判。

 法院认为：当事人未就涉案工程提供相关合法规划、建设审批手续，对原告主张的工程价款优先受偿权不予支持。

【皓哲律师团队】律师评析

《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》民事审判部分第21条：“关于违法建筑相关纠纷的处理问题，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权”。

本案不是请求确认涉案房屋权利归属及内容之诉，案涉工程是否违章建筑不属于人民法院民事审判范围。判决主旨在于，当案涉工程未获行政审批时，承包方主张在工程价款范围内对其享有优先受偿权于法无据。

未获相关行政审批的工程，不能在市场正常流通，因此承包方的工程价款债权也无法获得清偿。实践中，承包方应当注意发包工程是否有完备的行政手续，以维护交易安全。